Знаковое событие 1 квартала 2011 года по рынку земельных участков без подряда – среднерыночная стоимость сотки достигла минимального показателя за весь период наблюдений (с 2009 года). Если в первые три квартала 2010 года рынок было относительно стабилен (среднерыночный показатель стоимости сотки земли в поселках без подряда колебался в пределах 264-268 тысяч рублей), то с ноября 2010 года мы фиксируем ощутимый нисходящий тренд среднерыночных показателей в рублевом выражении. По итогам марта 2011 года средняя цена во всех анализируемых поселках без подряда составила 258 130 рублей за сотку. Снижение среднерыночной стоимости розничной земли происходит в связи с появлением на рынке более доступных по цене предложений (как правило, это все более удаленные от МКАД объекты) и, параллельно с этим, благодаря уходу с рынка ликвидных объектов по более высокой цене.
Судя по сообщениям девелоперов и землевладельцев, поселков без подряда в ближайшее время появится не менее 10-15 по области, а также на границах со смежными областями (Тульской, Тверской, Владимирской, Смоленской). Соответственно, еще больше обострится конкуренция, что неизбежно приведет к продолжению снижения среднерыночных цен.
С другой стороны, многие игроки рынка говорят о переходе к докризисному подходу к девелопменту и продажам, когда львиную долю рынка составляли концептуальные поселки с подрядом. Профессионалы признают, что пик популярности участков без подряда пройден в 2010 году; предложение превышает потенциальный спрос, а наиболее ликвидные проекты реализованы практически полностью. В 2011 году закрепится тенденция оттока покупателей в сегмент рынка участков со строительным подрядом, а на рынке поселков без подряда продолжится вымывание ликвидных объектов и, соответственно, снижение цен.
К слову, прогнозы начала 2011 года, данные аналитиками «Группы ЗЕМЕР», подтвердились: на рынке наблюдается рост числа новых проектов поселков с подрядом. Несмотря на это, проекты в сегменте поселков без подряда продолжают выходить в продажу. Правда, это происходит не столь массово, как год назад и, скорее, по инерции, по запланированному еще в середине 2010 года сценарию, когда было продано рекордное число участков без подряда. Многие девелоперы не успевают быстро переориентироваться на другой сегмент (пересмотреть концепцию проектов), поэтому, несмотря на снижение интереса к участкам без подряда, новые поселки такого типа продолжат выходить на рынок в течение 2011 года.
Среднерыночные цены на землю в долларовом выражении, напротив, растут, что является следствием стабильного падения курса этой валюты. Так, в 1 квартале 2011 г. ежемесячный рост среднерыночного ценового показателя составил более 2% и по итогам марта находится на уровне $9082 за сотку. Это также своеобразный рекорд рынка за более чем двухлетний период наблюдений: курс доллара к рублю сейчас минимален с начала 2009 года. Долларовые цены фактически не являются ориентиром и расчетной единицей для Подмосковного и российского в целом загородного рынка участков без подряда, поэтому данная тенденция не отражает динамики и конъюнктуры рынка.
Зависимость изменения среднерыночных цен на участки без подряда от удаленности от МКАД в 1 квартале 2011 года не выявлена, как и в 2010 году. Цены в рублевом выражении продолжили падать как в диапазоне до 50 км от МКАД, так и в сегменте «дальних дач» (до 100 км от МКАД). По состоянию на март среднерыночные показатели стоимости сотки земли в поселках без подряда до 50 км и свыше 50 км от МКАД составили 372 900 рублей и 120 680 рублей соответственно.
С другой стороны, интересное наблюдение 1 квартала 2011 года: впервые за много месяцев изменилась средняя стоимость предложений первичного рынка участков без подряда, расположенных на расстоянии свыше 100 км от МКАД до границ Московской области. По итогам февраля и марта, ежемесячный прирост средней цены в этом диапазоне составил 6-7%. Если в 2009-2010 гг. средняя стоимость таких предложений стабильно составляла 39 750 рублей за сотку, то в марте этот показатель находится на уровне 43 083 рубля за сотку. Таким образом, на рынке активно развивается сегмент «особо дальних дач», а новые проекты имеют ряд достоинств (большая вода, нетронутая природа), позволяющих вести ценовую политику «выше рынка». Такие проекты наиболее востребованы покупателями.
Если анализировать зависимость изменения цен на первичном рынке в долларовом выражении, то среднерыночные показатели в диапазоне до 50 км от МКАД стабильны, а в диапазоне свыше 50 км от МКАД существенно колеблются (в период с декабря 2010 по март 2011 года растут благодаря падению курса доллара). Это объясняется тем, что относительно элитный рынок земельных участков (до 50 км от МКАД) часто использует долларовый эквивалент в ценообразовании, в то время как более доступный сегмент (свыше 50 км от МКАД) практически сплошь представлен рублевыми ценами. Для справки, по состоянию на март 2011 года в диапазоне до 50 км от МКАД средняя стоимость в поселках без подряда составила $13700, свыше 50 км от МКАД – $4246 за сотку.
Из всех анализируемых в методике ценовых индексов направлений Новорижское шоссе продолжает вносить значительный вклад в снижение среднерыночных показателей первичного рынка. Так, в марте 2011 года средняя стоимость сотки по этому направлению составила 318 040 рублей, а ежемесячное снижение цены составляет 1-2% по итогам квартала.
По-прежнему наиболее дорогое направление, где предлагаются на продажу участки без подряда – Киевское; среднерыночный показатель стоимости сотки по итогам марта составляет 367 485 рублей. Цены по данному направлению также подвержены отрицательной динамике (в марте индекс снижения составил -0,45%).
Если Симферопольское направление, лидер по числу поселков без подряда на рынке, в январе-феврале демонстрирует не только стабильность, но и некоторый рост в пределах 0,5% в месяц, то в марте показатели снова отрицательные (-0,67%). Среднерыночный показатель цен здесь составляет около 214 550 рублей за сотку по итогам марта.
Наконец, главный ньюсмейкер марта – всегда стабильное, с нулевым индексом изменения цен Ярославское направление. В конце 1 квартала и здесь, в отличие от показателей января-февраля 2011 года, зафиксирована отрицательная динамика среднерыночных цен (-1,54% за месяц). По данным «Группы ЗЕМЕР», на индекс повлияло реальное снижение цен в ряде поселков без подряда, а также переход части предложений в разряд вторичных.
В целом, уже очевидно, что в текущем году первичный рынок участков без подряда расти не будет. Девелоперы начнут смещаться в другой сегмент (поселки с подрядом). Однако не стоит забывать, что значительная часть (до 70% от общего числа сделок, по оценкам различных специалистов рынка) участков без подряда в период с 2008 по 2010 год была куплена с целью перепродажи. Все эти участки, будучи объектом предложения, формируют вторичный рынок.
По данным «Группы ЗЕМЕР», со второй половины 2010 года вторичный рынок достаточно уверенно (за исключением двух месяцев) демонстрирует положительную динамику. По сравнению с показателями 1 квартала 2010 года рост среднерыночных цен на участки вторичного рынка составил более 3%. В марте 2011 года среднерыночный ценовой показатель на вторичном рынке составил 212 250 рублей за сотку. Наблюдается рост покупательской активности, что ведет за собой положительную ценовую динамику. Объект на вторичном рынке для покупателя – это, как правило, участок с уже подведенными коммуникациями и более или менее понятным будущим, что в свете появления все большего числа так называемых обманутых дачников весьма актуально. Этот тренд сохранится в текущем году вследствие оживления рынка загородной недвижимости и, в частности, земельного рынка.
Интересная тенденция, отражающая изменение структуры спроса, наблюдается с начала 2011 года на вторичном рынке земли без подряда. Так называемые престижные направления (Новорижское, Минское, Киевское) теряют в цене (незначительно, в пределах 0,2% в месяц), в то время как лидеры по темпам роста – Каширское, Ленинградское, Ярославское направления; здесь в марте зафиксирован рост в пределах 0,5%. Это свидетельствует о том, что собственники участков на дорогих направлениях вынуждены пересматривать свою ценовую политику в связи со снижением спроса по этим направлениям и отсутствием покупателей. По альтернативным направлениям ситуация обратная.
Среди всех исследуемых направлений лидером по темпам роста по итогам марта стало Ярославское шоссе (0,58% за месяц). Среднерыночный показатель стоимости сотки здесь находится на уровне 198 427 рублей. Возвращаясь к анализу ценовых индексов первичного рынка, отметим, что это же направление по итогам марта стало и одним из наиболее «сдавших позиции» в сегменте участков без подряда.
Самая высокая удельная стоимость участков на вторичном рынке зафиксирована, как и ранее, по Новорижскому направлению – 288 167 рублей за сотку. Ненамного ниже цены на Минском шоссе – 273 133 рубля за сотку. Симферопольское шоссе, несмотря на наиболее высокие темпы роста цен, является наиболее доступным направлением; средняя цена сотки здесь не превышает 168 000 рублей.
Еще немного цифр. Средняя стоимость розничной земли на вторичном рынке вдоль Новорижского шоссе в пределах 15 км от МКАД составляет по итогам марта 2011 года 1 026 000 рублей. Для сравнения, вдоль Новорязанского шоссе в пределах 15 км от МКАД этот показатель составляет 339 500 рублей. Такова цена престижа на рынке загородной недвижимости.
Заметной тенденцией 1 квартала 2011 года стало «размораживание» оптового рынка земли. Специалисты рынка сходятся на мнении, что в 2009-2010 гг. крупные сделки были скорее исключением, чем правилом. Покупатели и продавцы не могли найти общую точку в своих ожиданиях, все это усугублялось низким качеством предложений, когда практически весь рынок представлял собой неликвидные земли с теми или иными проблемами. С конца 2010 года мы отмечаем увеличение объема предложения за счет появления новых интересных объектов. Такие участки имеют минимальный срок экспозиции, несмотря на достаточно высокую стоимость. Основное преимущество таких объектов – высокая степень готовности к выходу девелопера на площадку, отсутствие проблем с коммуникациями, наличие необходимых разрешений и, что немаловажно, удачное расположение.
Параллельно с этим конечные девелоперы – покупатели крупных земельных участков принимают стратегические решения по инвестированию в землю, причем бюджеты таких сделок уже не настолько жестко ограничиваются. Основной спрос наблюдается на земли промышленного и складского назначения (1-10 га рядом с основными трассами), жилого назначения (до 50 га в диапазоне до 30 км от МКАД), а также под строительство объектов торговли и сервиса.
Основные прогнозы от «Группы ЗЕМЕР» на 1-е полугодие 2011 года следующие:
– Углубление тренда снижения цен на участки без подряда благодаря смещению покупательского спроса и, как следствие, девелоперской активности в сторону поселков с подрядом. В структуре предложения будет расти доля неудачных, проблемных, недоработанных и невостребованных рынком проектов, в то время как все успешные проекты будут реализованы полностью по достаточно высоким ценам. Снижению интереса к участкам без подряда со стороны покупателей поспособствует также рост числа обманутых дачников.
– Пик рынка поселков без подряда пройден. Этот, по сути, вынужденный антикризисный вариант загородного девелопмента будет постепенно сходить на «нет».
– Рост числа поселков с подрядом, формирование качественно нового сегмента данного рынка с учетом докризисного, кризисного и посткризисного опыта девелоперов.
– Стирание грани между традиционно «престижными» и «непрестижными» направлениями.
– Рост цен на вторичном рынке участков без подряда в пределах 0,5-1% в месяц вследствие роста покупательской активности.
– Выход на рынок проектов после реконцепции.
Подытоживая тенденции 1 квартала 2011 года, специалисты «Группы ЗЕМЕР» отмечают позитивные признаки оздоровления рынка загородной недвижимости. Преждевременно говорить о высоких темпах роста цен, как в докризисный период с 2004 по 2008 гг.; более вероятен сценарий плавного роста в пределах 7-10% в год.
При любом цитировании и перепечатке материалов ссылка на независимый земельный портал Zemer.ru обязательна!
